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    公司内刊

    毛大庆PK潘石屹 谁将赢得2018年共享办公下半场

    文章来源:未知 发布日期:2018-08-17 点击率:

      在行业本身还没有摆脱“二房东”的本质,盈利模式单一让其背后仍存隐患。

      共享办公企业已进入下半场,共享办公行业已进入整合期,百家争鸣的时代已经结束,行业巨头之间的鳌头之战刚刚开始。那么在这下半场中,企业的发展该何去何从,共享办公未来发展趋势又将怎样?或许通过这篇文章,能够给你一些答案和方向。

      随着去年底 Spaces 在上海中心 29 层开设空间,共享办公开始步入越来越高大上的场所。但由此带来的承租成本上涨、客群变化,以及与传统商务中心的直接竞争,是否会成为共享办公进入甲级写字楼面临的新挑战?

      同时,2018 年,共享办公领域呈现出频繁扩张、融资与并购信息的频频曝出,这些现象背后,又是否预示着行业在加速洗牌,逐渐形成办公市场新趋势?

      这一个又一个让人不解的问题随之冒出。对此,我们通过克而瑞持续监测的 50 家典型共享办公企业(并非代表市场完整数据),展开了分析。

      图 2018 年 1.1-7.16 月全国共享办公新增分布

      (克而瑞咨询制图)

      单体空间「巨大化」,迎产品发展新趋势

      共享办公市场产品形态分化愈演愈烈,综合运营管理能力的差距逐步拉大。

      通过数据,我们可以看到,2018 年 1-7 月,新增共享办公企业门店数量仅为 27 家,约为去年同期的三分之一。新增空间面积也有较大幅度下滑,从 2017 年 1-7 月的 22.4 万㎡下降到 2018 年的 10.5 万㎡,下滑幅度超过 50%。

      (注:数据仅包含克而瑞持续监测 50 家典型共享办公企业,并非市场完整数据)

      在资本遇冷,投资越发集中在头部企业的情况下,共享办公整体上将工作重心放在自求求生上,门店扩张受到影响是必然趋势。

      尽管 2018 年新增门店总体数量和面积呈现双下滑态势。但是单体项目的面积却有所提升。

      2018 年 1-7 月共享办公新增空间中单体面积超过 5000 平的项目数量达到 9 个。虽然从绝对值上比去年同期减少 1 个,但是从占比上看今年「大空间」的比重超过三成,增速接近 300%。这预示着「越来越大」将会是共享办公产品发展的新趋势之一。

      我们先来看一组截止 2018 年 7 月,已开业单体规模超过 10000 ㎡的共享办公办公项目:

      在单体项目越来越大的同时,物业的选择,打破市场对于共享办公依赖老厂房改造的固有印象,转而更多进驻核心区域的甲级写字楼,匹配主流市场需求。

      物业选择新方向,进军地标成趋势

      目前,共享办公与传统写字楼之间的界限越来越模糊,过去共享办公大多开在乙级写字楼或通过建筑改造满足办公需求。「二房东」模式下,承租成本的高低很大程度上决定了项目的盈利能力。

      而今年共享办公的另一大变化是转向甲级写字楼,越来越高的占有率让它逐渐成为甲级写字楼租赁领域的主力军。

      (注:数据仅包含克而瑞持续监测 50 家典型共享办公企业,并非市场完整数据)

      从图中数据我们可以看出,2018 年 1-7 月新增门店中位于甲级写字楼的项目数为 16 个,是去年同期的 2 倍。而占比上更是从 2017 年的 10% 激增至今年的近 60%。在目前共享办公普遍不盈利的情况下,甲级写字楼高昂的承租成本势必加大共享办公空间的盈利难度。由此将引发客群、产品、运营等一系列变化。

      收并购加剧,强者恒强,开启「剩者为王」时代

      不得不承认,共享办公市场已经从群雄逐鹿演变成「寡头」竞争。

      2018 年 1-7 月共享办公空间生态整合起数,仅是去年同期的三分之一,生态整合明显减缓。这表明,生态圈整合的高峰期已经告一段落。这让我们更加期待整合后将诞生的办公新模式、新业态、新产品。


      而非空间领域布局主要集中在地产、互联网、金融、公寓等领域。地产领域涵盖了项目运营、地产商创建办公品牌、联合开创新商务园区等多个方面。互联网布局多集中在运用互联网技术打造新型办公空间上。

      而与公寓的合作则是双方共同探索「8+8」办公居住新空间上。金融领域的布局多是联合成立基金。在资本遇冷,行业集中度加剧的大环境下,基金将引领 2018 年下半年的收并购热潮。

      (注:数据仅包含克而瑞持续监测 50 家典型共享办公企业,并非市场完整数据)

      从上图中可以看出,空间内部整合次数较去年同期减少了3起。同时,2017 年空间内部以合作为主,而 2018 年已转为并购为主。7 起共享办公空间整合中, 6 起为收并购,行业资源进一步向头部公司聚拢趋势,也预示着行业在加速洗牌,强者恒强,弱者死亡。共享办公正在开启「剩者为王」时代。

      下图为 2017 年 GUUC 峰会共享办公品牌 20 强:

      在这20 强中,有 6 家之间进行了企业并购,另外有一家疑似将被并购。事实证明,共享办公市场的确正在从群雄逐鹿演变成「寡头」竞争。

      融资渠道不再单一,IPO 或迎新渠道

      门店增速大幅下滑、企业并购加剧,2018 年的共享办公似乎并不被人看好。但是,在融资方面确实另一番景象。

      (注:数据仅包含克而瑞持续监测 50 家典型共享办公企业,并非市场完整数据)

      2018 年 1-7 月克而瑞监测的 50 家典型共享品牌总融资额已经达到 24.6 亿元,是2017年同期的两倍多。同时,融资笔数缺减少2笔。由此,2018 年单笔融资平均金额高达 3.51 亿元,而去年同期仅为 1.22 亿元。

      2018 年 1-7 月与去年同期各轮次融资金额占比变化:

      2018 年 1-7 月,B 轮之前的融资金额占总体比重仅剩 6%,比2017年同期减少 8%。资本的集聚效应正在加强。共享办公的角逐者,最开始是怀抱美好初衷入场的。这一行业始于双创,在短短 3 年内即完成了野蛮生长和加速整合。

      最早,空间的运营者不乏投资机构、创业媒体和企业服务公司,对他们来说,空间意味着线下项目入口、精准潜在客户和地方政府补贴,有大势、有机会,似乎猪都能飞起来。

      随后就进入了倒闭潮、并购潮。但让人没想到的是,在继倒闭潮、并购潮之后,哀鸿遍野的共享办公竟然迎来了上市潮。

      目前,新进共享办公品牌若不是「系出名门」,将很难获得资本青睐,而现存的共享办公空间也将面临一旦融资不畅将会一直融不到钱的尴尬局面。此外,IPO 有望将成为共享办公新的融资渠道。

      有媒体报道,优客工场已启动筹备赴港上市,尽管毛大庆对此传言「不予置评」,但他也曾对福布斯表示「我们或许只要再进行一两轮融资就可以上市……可能是在今年,也可能是在明年年初。」和毛大庆模棱两可的态度形成鲜明对比的是,潘石屹表示将 SOHO 3Q 独立拆分上市。

      优客工场和 SOHO 3Q 的上市规划有望带动共享办公其他品牌的上市热潮。出身万科的毛大庆和地产大亨潘石屹,无论谁先跨出这一步,都意味着地产商在共享办公领域的最终胜利。

      地新说

      从 2018 年上半年整个数据分析来看,共享办公行业已进入整合期,百家争鸣的时代已经结束,行业巨头之间的鳌头之战刚刚开始。

      物业的选择,打破市场对于共享办公依赖老厂房改造的固有印象,转而更多进驻核心区域的甲级写字楼,匹配主流市场需求。

      在行业本身还没有摆脱「二房东」的本质,盈利模式单一让其背后仍存隐患。甲级写字楼高昂的承租成本势必加大共享办公空间的盈利难度。由此将引发客群、产品、运营等一系列变化。

      强者恒强,新进空间将越来越难以获得资本投资,而优客工场、SOHO3Q 首次畅谈 IPO 规划,上市成本共享办公的融资新渠道,有望引领下一阶段共享办公的 IPO 潮。